La vendita di un immobile si stipula davanti al notaio, con atto pubblico o scrittura privata autenticata: è la forma che consente la trascrizione nei registri immobiliari e rende l’acquisto opponibile ai terzi. Il notaio è un pubblico ufficiale imparziale: controlla che l’atto si possa fare, lo redige, lo spiega alle parti, versa le imposte e cura registrazione e trascrizione.
Che cosa controlla il notaio
- La provenienza dell’immobile e l’assenza di ipoteche, pignoramenti o altri gravami, con le visure nei registri immobiliari e in catasto.
- I dati catastali e la planimetria, che devono corrispondere allo stato di fatto.
- La regolarità urbanistica: per le costruzioni iniziate dopo il 1° settembre 1967 l’atto indica gli estremi del titolo edilizio; per quelle iniziate prima basta una dichiarazione del venditore sull’epoca di costruzione; se il titolo è una domanda di condono non ancora definita, occorrono tutti gli elementi della domanda.
- L’attestato di prestazione energetica (APE), che va consegnato all’acquirente e allegato all’atto.
Il notaio non esegue sopralluoghi: se l’immobile ha subito modifiche, conviene far verificare prima da un tecnico che lo stato dei luoghi corrisponda al titolo edilizio e alla planimetria.
Il preliminare
Il preliminare (il “compromesso”) obbliga le parti a stipulare la vendita in seguito. Va registrato: oltre all’imposta fissa, sulla caparra confirmatoria e, se la vendita non è soggetta a IVA, sugli acconti di prezzo si paga l’imposta di registro dello 0,5%, che viene poi imputata all’imposta dovuta per il definitivo.
Il preliminare stipulato davanti al notaio è trascritto nei registri immobiliari: la trascrizione protegge l’acquirente, per un periodo limitato, da ipoteche, pignoramenti o altre vendite successive. Per questo il preliminare notarile è consigliabile quando tra preliminare e definitivo passa molto tempo o si versano somme rilevanti.
Le imposte
- Acquisto di un’abitazione da un privato, o da un’impresa che vende senza IVA: imposta di registro del 9%, o del 2% con le agevolazioni “prima casa”, con un minimo di 1.000 euro; imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.
- Acquisto di un’abitazione da un’impresa con IVA: IVA del 4% per la prima casa, del 10% per le altre abitazioni e del 22% per quelle di lusso; imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna.
Se l’acquirente è una persona fisica che non agisce come impresa o professionista e la vendita dell’abitazione non è soggetta a IVA, le imposte possono essere calcolate sul valore catastale anziché sul prezzo (il cosiddetto prezzo-valore); nell’atto va comunque indicato il prezzo effettivamente pagato.
Le agevolazioni “prima casa”, in sintesi
- L’abitazione non deve essere di categoria A/1, A/8 o A/9.
- L’acquirente deve avere la residenza nel Comune dove si trova l’immobile, o trasferirla entro 18 mesi, oppure svolgervi la propria attività.
- Non deve possedere, da solo o con il coniuge, un’altra casa nello stesso Comune, né altrove in Italia una casa acquistata con le agevolazioni. Se la casa già posseduta era stata acquistata con le agevolazioni, basta venderla entro due anni dal nuovo acquisto.
Le agevolazioni si perdono, tra l’altro, se la casa viene venduta o donata prima di cinque anni e non se ne acquista un’altra entro un anno. Chi vende una casa acquistata con le agevolazioni e ne riacquista un’altra può avere un credito d’imposta. I requisiti vanno verificati con il notaio prima dell’atto.
Il deposito del prezzo
Su richiesta anche di una sola parte, il prezzo può essere versato sul conto dedicato del notaio, che lo consegna al venditore dopo la trascrizione, verificato che non siano emersi gravami. Le somme depositate sono separate dal patrimonio del notaio e impignorabili. Maggiori dettagli nella pagina sul deposito del prezzo.
Documenti da preparare
Venditore
- Documento d’identità, codice fiscale e regime patrimoniale, se coniugato o unito civilmente.
- Titolo di provenienza (acquisto, donazione, successione).
- Visura e planimetria catastale, titoli edilizi, APE.
- Conteggio per l’estinzione dell’eventuale mutuo e situazione delle spese condominiali.
Acquirente
- Documento d’identità, codice fiscale e regime patrimoniale.
- Per la “prima casa”: residenza e immobili già posseduti; per il credito d’imposta, l’atto di acquisto della casa venduta.
- Estremi dei pagamenti, dati dell’eventuale mediatore e della banca che concede il mutuo.
Come richiedere un preventivo
Per un preventivo o un appuntamento può compilare il modulo di contatto, telefonare allo 081 1755 0295 o scrivere a info@notaiosarluca.it. Lo studio del Notaio Ettore Sarluca, in Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Napoli (Chiaia–Mergellina), riceve su appuntamento; si parla italiano e inglese.